文明の進化 利回り14%の奇跡 環境ビジネス(風力発電/太陽光発電)


はじめに
 不動産投資において重要視されるのは当然利回りであり、収益物件において利回りが14%の商品が誕生しています。環境ビジネスですが、今、環境問題が騒がれる中で、地球規模で人類の進化が脱皮しようとしています。地球環境問題、持続可能な経済、地球メガロポリス構想など地球規模の経済の進化の時期に来ているのでしょう。我々の世代として子孫に地球という財産を手渡すための大事な時代だと感じています。地球の向かうべき方向性を根気強く進めていくことが大事だと考えています。「信じる者は救われる」今ほど大事な言葉ではないのでしょうか?不動産投資という事業を、環境ビジネスというステータスをさらに超えて、取り組んでいければと考えています。

第一章  
 不動産業界において一時期流行ったレオパレス21の不動産投資は利回り8%ぐらいであり、入居者に対し入居チケットにする事によりに、入居率120%を確保できたことを売りにして、レオパレス21の一時代を築き上げました。入居保障特約においてオーナーに安心感を与え、不動産投資としてのリスクを最小限に抑えた形です。仮に30戸の物件の場合、土地はオナーが提供するにしても約1億円の建設費がかかります。利回りが8%ですから、建物の固定資産税・保険・諸経費を差し引くと純利で年間約500万円の収入が見込めますが、入居保障契約における入居率が保証されればの前提が付きます。レオパレス事業における計画性の中で、どうしても供給過剰気味になり、レオパレス事業全体のビジョンの揺らぎが、マンスリー計画をとん挫させてしまったようにも見えます。レオパレス事業をもう一度立て直すことを期待したいと思います。

第二章
 中古アパート・中古マンションの不動産投資に関して考察したいと思います。利回り・投資効率を考えた中で、一つの目安が見えるのは、「1億円・築30年・利回り10%」この価値基準を目安に物件を探索するという事が、物件を購入する場合の一つの目安になると思います。中古アパートにしろ中古マンションにしろ、「価格・場所・間取り」という不動産の購買価値基準の中で、不動産屋の管理能力も問われるなか、物件の潜在的な需要というものが不動産投資として重要な要素になると思います。
 「1億円・築30年・利回り10%」という価値基準において、リスクを最小に抑えた考え方にはなると思います。利益を出すための最大のポイントは、「リスク最小・利益最大」でなければ、投資というものが成功する事はあり得ないという事です。如何にリスクを最小に抑えるか?経費削減というテーマだけではなく、投資のリスクでありそのリスクが最小であるかどうかが問われます。仮にそれがホテルであるならばレンタブル比として表現されますが、収益スペースと公共スペースの割合で表します。ホテルは投資される金額が多いため、収益率が大きくホテル全体の経営に影響を及ぼします。ホテルは、ビジネスホテル、シティホテル、リゾートホテルによってレンタブル比が変わりますし、レンタブル比は「客室床面積÷延べ床面積(基準床面積)」と考えると、ビジネスホテル70%、シティホテル45~50%、リゾートホテル45~50%となります。
 収益物件として貸事務所などもあります。一般的な賃貸事務所の場合、延べ床面積に対するレンタブル比は65~75%、基準床面積に対するレンタブル比は75~85%だと言われています。建築学的にとらえた考え方ですが、収益という面から投資効果と収益性の観点から考え方として重要な要素になります。
 収益性の考え方の中で見落としてならないのは、その収益物件の潜在能力というものが大事であって、不動産投資での感性という領域の部分にまで入っていくと思います。不動産屋からの情報はもとより、その不動産投資物件の潜在能力がどのぐらいあるかという具体的な計算が大事にもなるでしょう。不動産を賃貸しする場合でも、購入する場合でも「価格、場所、間取り」の順番は変わらないでしょう。不動産投資物件を購入して賃貸しする場合、その物件の周りの相場がどのぐらいで推移しているのかはチェックが大事です。基本的に水は高い方から低い方に流れます。不動産を賃貸しする場合に価格を下げるという作業は短絡的に見えて不動産屋では一番好む商品価値に成ります。他の周りの物件より安いという事は当然商品価値が高くなり、物件の動きは市場と反応するようになるでしょう。中古物件をリフォームして市場に流すという方法は、不動産屋の不動産売買の営業方法でもありますが、不動産屋のセンスが問われるのは事実です。
 どんな商売でもそうですが、結局お金に好かれるという事は、その商品の「愛されるセンス」が大事であり、商品にどれだけの「愛されるセンス」が存在するのかという事が、大事になってくると思います。資格を持っている持っていないに拘らず、「愛されるセンス」という感性の部分で反応します。不動産の場合、必要に迫られという場合がもっとも多く、テレビ番組で一級建築士が登場する「ビフォアー・アフター」というリフォーム番組は一級建築士の心である「匠心」を楽しもうという番組ですが、「匠心」というものは「一級建築士の遊び心」です。どうしても必要であるものを「匠心」を楽しもうというものです。
 私は大学は建築科ですが、大学の先生は「大学は一級建築士を取るための学校ではなく、一級建築士の勉強は日建学園で勉強しなさい」と学生時代に教えられました。では大学では何を教えるのだろうと思うでしょうが、確かに一級建築士の勉強もしますが、「アーキテクチャーであることを誇りに思え」という事を教えます。私の大学は完全な保守系の大学ですが、「芸術家の卵」に教育するような宿題が山ほど出されます。製図の宿題や芸術家の卵に対する宿題を提出するのがやっとで、一級建築士の勉強をするのに、社会に出てから日建学園に通い詰めで、私の青春は日建学園に捧げた青春でした。
 建築学の観点から今の建築美学は、自然との調和に置かれていると思います。新宿の都庁は丹下健三さんの作品ですが、哲学的に考えれば住所(西新宿2-8-1)や「111」の表現から考えても、大日如来を表しているようです。大日如来の教令輪身は不動明王で、21世紀の扉を蹴り破るトップバッターは不動明王とされています。自然との調和という意味と人類の教えが合体した都庁は建築美として、また一つ越えた世界でもあります。
 不動産投資として「愛されるセンス」というものを商品から生み出せるかどうかは重要な要素です。価格的に「愛されるセンス」を生み出せてもいいのです。不動産投資の場合、不動産を管理してくれる管理会社(不動産屋)に頼らなければならないのが通常で、分譲マンションにおいては「管理を買え」というぐらい大事な存在でもあります。今はインターネット市場であり、様々な会社がひしめいています。不動産投資の場合、多くの業者が営業活動をする中での投資であり、商品を売る作業は容易ではないという事が言えると思います。

第三章 
 今は文明の進化の中で、利回り14%を可能にしたのが、風力発電そして太陽光発電です。
 今の日本の現状は、年金の破綻により若者たちに夢と希望、お年寄り達に安心と豊かさを約束できない国になってしまっています。私たちの日本、そして地球で暮らしている人達にとって、理想国家をつくろうとした日本の国がこのような有様では希望の持てない地球になってしまいます。
 また、福島原子力発電所の事故は記憶に新しいですが、私たちの地球が子孫たちの住めなくなるような地球にするべきではなく、環境大国として世界に貢献しようとしている国にとって、風力発電の普及が欧州の50分の1でしかなく、2030年までに風力発電を大幅に増やして、原子力発電に頼らない地球を創ろうとする社会の要請にかみ合った不動産投資になるとも思います。
 「リスク最小・利益最大」という考え方の中で、風力発電の投資金額の価格帯は3千5百万円前後であり、利回りの面で12%前後のものが多く、電力の売買に関して風力発電は、現在15年の国の保証があります。風力発電は一般家庭用のものから不動産投資用として機種は様々ありますが、ここでは不動産投資用としての機種を取り上げています。リスクの面で、新築のものであれば設計耐用年数は20年とされています。風力発電に対し電力買い入れ補償に関しても、今後設計耐用年数に合わせ20年間とされるよう要望されている最中のようです。
 太陽光発電と比較すると、利回りの面で有利であると言えます。太陽光発電が10%を主体としているものが多い中、利回り12%を超えるものが多い様です。
 風力発電のメリット・デメリットの意味で、メリットはクリーンなエネルギーの供給が可能で、環境ビジネスという分野であり、原子力による放射能汚染の心配はなく、火力発電による二酸化炭素発生からの地球温暖化の心配もありません。
 デメリットは日本という環境の中において、平地が少ないという事がまず一つで、山間部が多い日本の地形の中では、アメリカや中国などの様に広大な土地を持つ国の様に、風力発電は浸透していくのに時間がかかっている様です。
 もう一つのデメリットは、風が一定して常に吹いているという事はまずありえないという事でしょう。風速6m/sが風速としてベストだそうですが、良好な風速を得られるウィンドファームとしての環境が大事になります。
 さらにもう一つ、台風の対策が必要になるという事です。日本では台風の心配をする必要があり、風があまりも強いのでは、風力発電機がうまく作動しません。メンテナンスの意味でも、台風時の風対策は考えておく必要があるでしょう。

第四章
 環境ビジネスの中で、利回り14%というものは、文明の進化がもたらしたものであり、不動産投資の意味でも商品開発は促進されるべきで、この文明の進化における高利回り商品が、究極の博愛(お金のいらない社会)への方向性も見えてくると思うのです。
 不動産投資物件の商品開発は、収益物件の購買意欲を増やす最大のポイントとして、「共済金型銀行担保保険」という経済システムが必要になると考えます。若い年代からの結婚の促進の為(少子高齢化対策)そして年金を復活させるための一つの方法論として、、「共済金型銀行担保保険」の必要性、経済システムの新たなる構築は、マルクス経済理論まで回帰していきますが、「全ては神様のものであり、全て神様の御の手の中にある。」人間の根幹の部分ですが、これがマルクス経済理論を支えているものだと思えるのです。その支えの中でイノベーターが成り立つのであって、全て銀行のものであり、銀行の金回しが経済を繁栄させているとは考えづらいのです。宇宙とはエネルギーであり、人類の持つエネルギーの繁栄が人類の長寿と繁栄を生み出しているのであって、文明の進化のエネルギーを人類の持つエネルギーと入れ替えてあげることが、人類に豊かさをもたらし、その方向性が究極の博愛に向かっているものだと思うのです。
 「共済金型銀行担保保険」の考え方において、ただ単に国民にお金をあげるというのではなく、文明の進化においてのインフラの整備により、人類の持つエネルギーを繁栄させながら、国民にお金を掴ませるという作業を大事にする考え方です。きれいな血液が病気を治すのと同じで、国民全体にきれいな血液を供給するという事は、細胞を活性化させ病気を治します。その方法論として経済システムを新しく作ればいいだけです。銀行の担保力を皆で共済金化してわずかな積立金で保険化すれば、銀行からお金を借りる為の担保力は安く買える筈です。
 若い世代から結婚を可能にする社会の構築は、若者たちに社会に対する夢と希望を与えられると思うのです。お年寄りに対する安心と豊かさにおいても同じです。文明の進化を皆で享受できる経済システムを創ればいいだけです。国そして銀行・保険会社が結ばれれば「共済金型銀行担保保険」は可能な筈です。私にはそれが政治家の能力であるとも思えますし田中角栄のレベルであるとも思えます。「We are the world」が歌うのは「与えよ!さらば与えられん。」であり、日本でいうならば恵比寿様の存在です。政治家には恵比寿様であってほしいと思うのは私だけでしょうか?恵比寿様が政治家であるならば、大黒様が宗教家であり、政治と宗教は尊重しあわなければならないというのは世界レベルの考え方でもあります。

第五章
 利回り14%の収益物件の開発、そして新しい経済システムの構築においてどれだけ皆が豊かになるのは計り知れません。その向かうべき方向性は究極の博愛へ向かうでしょう。           リーマンショックの心配はどこにもないのです。収益物件を手に入れることにより、経済全体を繁栄させる考え方であり、国民皆にお金を掴ませる方法論です。皆お金を掴んでよいのです。文明を進化が利益を享受出来る理由です。
 人類があって経済が存在するのであって、経済があって人類が存在するという考え方はナンセンスなのです。不都合が生じればその経済システムは進化させる必要があります。 
 私はまさに今その進化させなければならない時に来ていると思えるのです。
 東北大震災はまだ記憶に新しいですが、ハルマゲドンであることに敏感に反応している人たちもいます。
 経済システムも人類の文明の一つですが、進化させなければならない段階なのです。
 風力発電・太陽光発電をテーマに記事を書いていますが、究極の博愛に向かうための方法論は出そろってきています。マルクス・ケインズ理論の貫徹させる材料はすべてそろってきているという事だと思います。持続可能な経済は人類の作り出した借金を、如何にペイできるかであって、究極の博愛に向かう事がマルクス・ケインズ理論の貫徹であり、持続可能な経済を創り出すための方向性ともなるでしょう。そのための二大政党制であって、Aルート・Bルートのルートの選択であり、向かうべき方向性は同じはずです。保守政党を二つ創り出すとが二大政党制を作ろうとした始まりであり、その初心を忘れてはならず、国民の努力が成就されるべきものであることは大事だと思います。
 不動産投資に関し「リスク最小・利益最大」であることは話をしましたが、風力発電・太陽光発電共に文明の進化がもたらした利器です。我々人類に無限の可能性を与えるものであることは言うまでもなく、収入が少ないものであるほど収益物件は欲しいものです。その中で3千5百万前後の投資が「共済金銀行担保保険」で賄えるのであれば、皆がお金持ちになれます。文明の進化が人類全体を豊かにすることは大事な事であって、国民にお金を掴ませることは人類の平和と安定のためにも大事な事だと考えています。

第六章
一つの案として事業計画書を作成してみました。

プロジェクト事業計画案
青森県東津軽郡平内ウィンドファーム
利回り
14.27%
風力発電機
販売価格35,000,000円
(土地:賃貸150,000円/年)
耐用年数
20年(データベース)
ランニングコスト
固定資産税1.4% 448,000円(32,000,000円)
メンテナンス
初年度150,000円(データベース)
2年度150,000円(データベース)
3年度以降250,000円(データベース)
返済計画
金利 1.950%(32,000,000円借入)20年返済
プロジェクトの利益
事業利益       70,825,760円(416,208円/月)
返済         38,670,240円(161,126円/月)
純利         32,155,520円(255,082円/月)

プロジェクト事業計画案において、青森県東津軽郡平内ウインドファームを事業計画してみました。利回りは14.27%であり高利回りを実現し、風力発電機35,000,000円で土地代は賃貸しであり年間150,000円設計耐用年数が20年となります。金利は1.950%で金利としては少し高めで計算してあります。銀行の選択でもっと安い金利での計算は十分可能です。事業利益は¥70,825,760円(\416,208円/月)の計算で、純利で¥32,155,520円(255,082円/月)になります。
 電力の買取保証が15年あります。業界で耐用年数である20年にまで伸ばすように、国に働きかけているようです。商品をお金に換算する労力が掛からないというのは魅力でもあり、投資としての安心感は他の不動産物件から比べると、群を抜いている様に思えます。「リスク最小・利益最大」で捉えても、他にも利回り14%の商品が誕生することが文明の進化の楽しみにも思えます。
 管理の面で管理会社が一任して管理体制を作ってくれます。風力発電・太陽光発電という文明の進化がもたらした収益物件を、如何に普及させそれを国民全体の豊かさを作り出すための方法論を作り出せるのかが大事で、国民の為に新しい経済システムを作らなければならない段階の中で、政治家・官僚・銀行・保険会社がまとまって作業することは大事な事になるでっしょう。
 風力発電・太陽光発電は、少子高齢化の問題、年金破綻の問題、その解決法としての計画に対する文明が生み出した利器であると思っています。電力の需要は無限大なのです。

第七章
経済は経世済民の略語であり、経世済民は「世を繋ぎ民を救う」略語でもあります。当然、宗教観の意味合いの強い言葉とも取れます。文明の進化の中でそのエネルギーを作り出している存在として、神様のエネルギーの存在としての考え方は、古典経済学のアダムスミス理論ですが、マルクス経済理論にしても繁栄の原理はイノベーターであり、再生のエネルギーを生み出しているものは、ダーウィンの進化論における当然変異を生み出すエネルギー(神様のエネルギー)である、アセンションパワーエネルギーの存在が見えてくると思います。文明の進化は結局は神様の恵みという考えが事実に見えてくるのは、経済の中で暮らしてきたものの考え方でもあるのでしょう。一人の人生の中でお金という道具を集めるという作業において、長い人生の中で収入物件の購入という経済活動が、いろんな事変の中で自分を助けてくれる存在であることが、一番有難いというのは身をもって感じています。その中で何度も申し上げてはいますが「リスク最小・利益最大」の考え方が、会社を経営するにしても、収益物件を購入するにしても、一番大事なことだと私の人生経験から一番伝えたいことでもあります。自分が商品として生み出せるものを、最小のリスクで生み出せるものでなければ商売は成り立たなくなります。どういう商売でも売る商品がなければ金持ちにはなれません。    風力発電・太陽光発電に関して、電力需要というものは無限大であって買取保証があるのですから、これほど安定した収益物件もないとも言えます。堅実に考える中で国債を買うという考え方もあるかもしれません。しかし、利回り14%の収益物件の開発は、究極の博愛に向かう糸口にもなり得るのです。社会におけるステータスにしても、宇宙における貢献度にしても、人生という醍醐味の中で神様に愛される努力という実感がそれぞれの人生において大きな価値観に生まれ変わると思います。人生観はそれぞれ違います。それぞれ自由に価値観を作り出すことが、自由の素晴らしさです。我々はその自由の価値観を後世の子孫まで地球環境を守りながら受け渡していくことが、我々に与えられた使命観を感じます。東北大震災によって使命感に感じることが多くなりました。私は現在、福島県本宮市に住んで55年(今年で55歳になります。)になりますが、震災の時は本当にびっくりしました。私はスクーターに乗って道路を走っている最中で、電信柱がグニャグニャなって揺れるのを、スクーターのエンジンを止めながら眺めているしかありませんでした。
 環境ビジネスが今この時、地球のエネルギー問題を解決するためのものでり、東京沈没を防ぐための為にあったものであるならば、東北大震災のタイミングが神様が起こしたものであり、全て神様の愛で成り立っていることが私の結論ともなっています。
 人の人生は人間の理性から超越したものの中に存在しているとしか思えないのです。不動産という大きな買い物の中で、自分の人生に大きく影響を与えるものです。不動産を購入するにあたり、風水なども有名ですが、宇宙エネルギーの法則の中に人間の人生が存在するならば、神様に愛される努力は大事だと思うのです。家を建てる前には地鎮祭を行います。1977年7月13日に最高裁大法廷で神様の存在を認めています。WHO(世界保健機構)はフロイトの精神分析理論を既に捨て去っていますが、まさかフロイトの精神分析理論が聖書・コーランを壊すための理論など気が付かない人がほとんどであると思います。
 神様の創り出す「ベクトル」に逆らわないという事は大事だと思うのです。不動産投資において私は今、環境ビジネスが社会的な要請の中で、一番時流に乗った社会的貢献大きいビジネスに成長しつつあると感じています。利回りの高い収入物件の開発というものの社会認知度の高揚は、究極の博愛への糸口に見えるのです。

まとめ
 「共済金銀行担保保険」のシステムが出来上がれば、若い世代からの収益物件の購入が可能になります。低所得者ほど収益物件を購入できれば生活の安定はもとより、若い世代での結婚も経済的に豊かになるでしょう。今、少子高齢化問題、年金問題その問題化している原因を、経済システムを進化させることにより解決に向かわせるのも一つの方法論です。
 私のメッセンジャーに若者が「愛の税金」の必要性を唱えて何度かメールを送ってきています。若い年代からでも経済的に独立することを真剣に考えている青年でもあり、弱者にお金を掴ませるような政策・経済システムは、文明の進化により可能になっていることを声を大にして唱えたいと思います。
 風力発電は太陽光発電よりも、さらに利回りはよくなります。欧州・アメリカ・中国に比べ普及が大幅に遅れ気味であることは申し上げましたが、環境ビジネスにおいてクリーンエネルギーの地球全体における方向性を生み出していますが、地球温暖化の問題に関しては福島民友新聞社も取り上げてはいましたが、地球温暖化により氷河の氷が解けて、80年のタイムリミットで東京沈没の危険がはらんでいると報道していました。20世紀奇跡の人と言われたエドガー・ケーシーはリーディングによって東京の沈没を予言しています。環境ビジネスにおける地球全体の向かうべき方向性に対し、国が推進していますが国民全体の機運を盛り上げることもまた大事でしょう。
 人類があって経済が存在するのであって、経済があって人類が存在するという銀行の考え方を劇的に変えていく必要があり、マルクス・ケインズ理論の究極の博愛に向かう持続可能型経済の構築に環境ビジネスという収益性は地球の経済概念を変えてくれる力を持っていると思っています。

最後に
 今の世の中、電気のない世の中は考えられなくなっています。その需要に対して国が買い入れの補償を風力発電は15年付けています。地球のインフラ整備と捉えた中での事業計画となり、地球メガロポリス構想へのシンプルでダイナミックな経済を、かえて地球全体規模で作り出すことが今求められているような気がします。地球メガロポリス構想において、一帯一路とTPPを繋ぐことは不可欠であると思います。その大義名分と成り得るのは地球分業型経済であり、それぞれの国の特性を活かした分業型にする事が、エネルギーの繁栄において不可欠であることはおのずと見えてきます。「よりシンプルに、よりダイナミックに」神様に愛される努力をする国が一番繁栄していることは地球における事実だと思います。神様を敵に回して成功した国はどこもありません。この事実は個人に対しても言えることだと思います。
 地球全体のビジョンの中で事業を展開させるという事も大事なことで、国全体が動きますから決して損はしません。国の向かう方向性にお金は動きます。その方向性の中での事業展開が利益を生み出すことを助けてくれるでしょう。その方が利口な考え方だと私は思います。

カテゴリー:未分類

コメントを残す

以下に詳細を記入するか、アイコンをクリックしてログインしてください。

WordPress.com ロゴ

WordPress.com アカウントを使ってコメントしています。 ログアウト /  変更 )

Twitter 画像

Twitter アカウントを使ってコメントしています。 ログアウト /  変更 )

Facebook の写真

Facebook アカウントを使ってコメントしています。 ログアウト /  変更 )

%s と連携中

%d人のブロガーが「いいね」をつけました。